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桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法

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改造项目地处中心城区乡村建设用地范围内的,按照201371日起实施的《桂林市城区村民住房规划及宅基地审批管理暂行办法》的规定,由城区人民政府组织编制村庄规划,按程序报市人民政府批准后实施。

改造项目具体规划建设控制性指标,由市国土资源局致函市规划局申领规划条件。

第九条  城区人民政府应根据《专项规划》编制《低效用地再开发工作年度实施计划》(以下简称《年度计划》),确定项目建设业主和年度开发建设项目内容。《年度计划》报市国土资源局备案。

《年度计划》必须在每年1月份编制完成,按照先易后难的原则合理确定低效开发地块,确保项目能在当年建设开工。

第十条  市国土资源局根据《专项规划》、《年度计划》和市规划局提供所需改造项目的规划条件,组织编制《低效用地再开发改造方案》(以下简称《改造方案》)。方案中必须确定项目建设业主、改造目标、改造原则、改造方向、规划条件、用地布局、用地方式、开发强度、开发流程。

《改造方案》由市国土资源局会同发改、规划、工信、财政、住建、旅游、环保、交通、水利、监察等相关部门集体审议,审议通过后,由市国土资源局上报市人民政府批复实施。

   第十一条  《改造方案》经市人民政府批复后,由批准的项目建设业主持批复文件到发改、国土、规划、住建、环保等部门分别办理相关手续。

第三章 多形式进行低效用地再开发

第十二条  因城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的,由城区人民政府依法收回、收购土地使用权,纳入政府土地储备。

第十三条  旧城镇改造范围内,使用国有存量建设用地进行低效用地再开发建设的,在符合土地利用总体规划、城乡规划、漓江风景名胜区总体规划和《专项规划》的前提下,可以采取以下方式进行开发:

(一)原土地使用权人可采取自行改造或用地入股联营方式进行开发

(二)涉及多宗土地多个土地使用权人的,可由原使用权人共同成立项目公司联合改造开发;

(三)由城区人民政府以公开招标方式引入项目建设业主与原土地权利人协商签订土地转让合同,在落实相关补偿安置措施的前提下,由项目建设业主自行收购改造范围内的土地及地上房屋建筑,同时对收购地块内的房屋完成拆迁后进行改造。对涉及多宗土地多个土地使用权人的,国土资源部门可根据项目建设业主的申请,将分散的土地归宗,办理土地变更登记手续。

第十四条  使用国有存量建设用地进行低效用地再开发建设的,涉及的划拨土地使用权出让、延长土地使用年限、改变土地用途(包括经营性用途)的,因《划拨决定书》、《出让合同》、法律法规和行政规定明确需收回土地使用权重新出让的,应采取招拍挂方式出让。不属于上述情形的,可以协议方式办理土地出让手续,重新签订土地出让合同,按市场价格补缴土地出让金。

第十五条  农村集体经济组织自愿申请将农村集体所有的具备合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的,须经村民(代表)大会三分之二以上成员表决同意后,由农村集体经济组织向市国土资源局申请,报市人民政府批复后办理征收手续。

第十六条  土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造,确定为农村集体经济组织使用的,在建新必须拆旧的前提下,可由农村集体经济组织依照规划自行改造或与有关单位合作开发建设。

土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,除属于市、城区人民政府应当依法征收的外,可由农村集体经济组织或者项目建设业主在建新必须拆旧的前提下依照《专项规划》自行组织实施。

旧村庄改造可参照本办法中旧城镇改造政策办理相关审批手续。

第十七条  旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地,确能实现拆旧复耕的,可根据国土资源部的相关规定,纳入城乡建设用地增减挂钩试点,涉及新增建设用地和占用农用地(耕地)的,应向自治区国土资源厅申请安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和自治区的规定办理。

第十八条  农村集体建设用地建设涉及拆旧建新腾挪的,在建设用地面积不增加、农用地面积不减少的前提下,可通过土地置换方式调整地块。

基本农田不得置换。

第十九条  农村集体建设用地原则上不得用于商品房开发。确需用于商品房开发的,必须转为国有土地并纳入政府储备。

第二十条  农村集体如将其名下的集体建设用地或国有建设用地,过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下的,须经村民(代表)大会三分之二以上成员表决同意,报城区人民政府批准后,方可办理土地转让手续。

第二十一条  低效用地再开发工作涉及收回或者收购土地的,原则上应以货币补偿方式为主,确实需要以置换方式置换土地使用权的,由市国土资源局审核并报市人民政府批准后实施。

第二十二条  经批准自行改造的低效用地再开发项目,工程未竣工验收前不得转让(包括股东变更)。确实无法完成的,由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

第二十三条  低效用地再开发应加强配套基础设施、市政设施、公益事业等相关配套设施建设,优先安排一定比例的用地,用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共设施建设,促进文化遗产和历史文化建筑保护。涉及经营性房地产开发的城镇低效用地再开发项目,应强制配置总建筑面积10%以上的保障性住房,项目竣工验收后,配建保障性住房按项目业主与市人民政府签订的合同或协议约定,移交给所在地的城区人民政府统筹安排。

第四章涉及各类历史用地手续、边角地夹心地插花地等问题的处理

   第二十四条  在符合土地利用总体规划、城乡规划、漓江风景名胜区总体规划、饮用水源保护区划和《专项规划》的前提下,改造项目中涉及少量没有合法用地手续的城镇低效用地,按照下列情况处理:

  (一)用地行为发生在19861231之前的,由市国土资源局出具符合土地利用总体规划的审核意见书,依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后,办理土地确权登记发证手续。

  (二)用地行为发生在1987年1月1日至20091231日之间的,符合现行土地利用总体规划,已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的,可按照违法用地行为发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)后,按土地现状办理用地手续。

(三)20091231之后发生的违法用地不适用本办法。

第二十五条  低效用地再开发工作中涉及的边角地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中的空闲地,根据城乡规划及《专项规划》要求可一并纳入低效用地再开发范围。

第五章 关于低效用地再开发工作涉及土地置换问题的处理

   第二十六条  允许在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的前提下,通过土地位置调换等方式调整使用存量建设用地。允许集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换,土地置换手续由市国土资源局办理。

相互置换土地要面积一致,同时具备土地使用权证。置换土地权利人双方应共同向市国土资源局提出申请。

第六章 优惠及扶持政策

第二十七条  农村集体使用的集体建设用地或国有建设用地,在符合城乡规划和土地权属不发生转移的前提下,农村集体可按城乡规划确定的建设条件自行开发使用,涉及国有土地的可以保留原划拨方式供地。

第二十八条  农村集体将其使用的国有建设用地或集体转为国有的土地,通过自行开发或招商引资合作开发而发生土地使用权转移的,转移部分应按规定办理土地出让手续,缴纳土地出让金。政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后,根据《财政部、国土资源部、中国人民银行关于<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》(财综〔200668号)规定,土地出让收入在扣除成本和按国家政策规定计提的农业土地开发资金、廉租住房保障资金、土地收益金、农田水利建设资金和教育基金(以下简称“五金”)等资金后的净收益,经政府批准同意,可以通过地方政府性基金预算安排,专项用于包括保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及城市基础设施建设支出等。

第二十九条  市、城区人民政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的,土地出让收入净收益部分,经本级政府批准同意,可以通过地方政府性基金预算安排,用于城市基础设施项目建设。

第三十条  鼓励、支持企业搬迁,搬迁企业用地由当地政府依法收回后通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地出让收入,在扣除成本和按国家政策规定计提“五金”后的净收益,经市人民政府批准同意,可以通过地方政府性基金预算安排,用于“退二进三”搬迁企业职工安置。

第三十一条  对低效用地再开发工作涉及的城市(城镇)公共基础设施建设,可以通过地方政府性基金预算安排,用于涉及城市(城镇)的公共基础设施项目建设。

第三十二条  鼓励利用社会资金开展低效用地再开发工作,政府组织实施的低效用地再开发项目,在拆迁阶段通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作,拆迁等合理费用可以作为收储成本从出让收入中支付;也可在确定开发建设的前提下,由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。

第三十三条  工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地出让金。

第三十四条  属政府产权的公共建筑面积,不收取土地出让金。

第三十五条  在符合城乡规划和《专项规划》前提下,经市人民政府批准,企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业,不视为改变土地用途。

  第三十六条  本办法自公布之日起实施,各县人民政府可参照执行。


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